房价大势已定？若无意外，未来5到10年，中国楼市可能出现4大变化

过去二十年，中国楼市几乎被写成一部全民财富故事。四十岁的老张当年陪着怀孕的妻子抢下一套四百万的上海学区房，本以为用完名额能翻倍，结果熬了两年砍价一百万才脱手。 他苦笑着跟朋友喝酒，没成想两年后房价接着往下走，早卖一步反倒成了少亏一百万的庆幸。再盯着下个月涨跌几个点已经抓不住重点，脚下这块地基本身正在换材料。 自2015年购房主力人口触顶回落，央行PSL余额从3.6万亿高点降到2万亿以下，2024年土地出让收入也从8.7万亿峰值腰斩至4.8万亿，叠加3000亿保障房再贷款落地，房子退回民生压舱石、城市虹吸断裂、双轨制供应与存量盘活这4大变化已成定局。 看清未来5到10年的走向，需要从更深层的家庭账本与真实处境展开这个话题。 其实关于买房的争论一直没断过，不同代际在面对中国楼市4大变化时的真实反应， 早已在无数家庭的日常拉扯中显露无遗。 聊到资产这件事，经历过去四五年的下行周期，父母到现在，依旧希望孩子们重新买回房子。不知道大家有没有同样的感受，父母总想要劝人，去配置一个处于下行趋势的资产。 这点王大力感触很深。他们卖掉房子已经两三年，父母是知情的。 每次母亲打视频或者电话，都会反复问他，是不是该再购置一套房产，一直在催促。之前一段时间，他们催的是生育二胎，现在话题转到买房。 他和其他人交流的时候也聊过这件事。父辈经历过九十年代的通货膨胀，也见证了 2001 年之后的资产价格上涨，所以在他们的认知里，没有自有住房，内心就会充满不安，会觉得生活缺少安定感。 这是老一辈很自然的想法，甚至这一代人不少人也有同样观念，但是更年轻的群体，这种想法会越来越少。当房价大势已定， 年轻一代不再迷信老一辈的买房执念，未来5到10年中国楼市回归居住消费本质的第一大变化便顺理成章地浮出水面。 一位年轻女性分享了自己的想法。住房对她而言，代表专属的隐私空间，是一种确定性的保障。她可以旅居、出差，但个人物品无法随时携带。 一处稳定的居所，按照自己喜好布置，不用突然收到房东通知搬家，不用仓促应对搬家带来的麻烦，这件事对她而言十分重要。生活本身就要应对各种各样的压力，找到一套通勤、周边环境、户型格局都满意的住所，需要耗费大量精力。 可能花费一两年时间，才把房子布置成自己喜欢的样子，房东却通知要收回房屋，这种生活损耗，是她不愿意承受的。这种把房子彻底当成消费品的务实心态，也折射出未来5到10年中国楼市在城市分化与家庭资产占比上的深层变化。 结合国内的现实情况，资产占比和所在城市高度相关。在她看来，对于普通人，房产会占据绝大部分资产。 同样预算，在杭州购置的房产，换到云南可以买到条件很好的房子，但她不会去云南生活，这就是选择附带的代价。 普通家庭，除去富豪群体，房产在总资产里占比很高。 到她这个年纪，房产占比甚至可能达到七成。即便清楚这个现实，她依旧决定买房。 这套房子会长期自住，购置完成之后，可以通过其他方式平衡资产结构。她本身储蓄习惯很好，去年储蓄率达到百分之五十八。 平衡的逻辑就是，清楚房产占据家庭七成资产，剩下三成的资产和收入，在其他方向持续积累。就算房产本身不升值，甚至小幅贬值，只要个人收入持续增长，个人状态保持稳定，整体资产依旧处在正向积累的状态。 除了把自住房当消费品，保障房与商品房双轨制供应的楼市大变化，也在改变着一线城市年轻夫妻的居住选择。另一位年轻女性表达了相反的观点，她和丈夫婚姻稳定，两人目前没有任何房产，短期之内也没有买房的打算。 夫妻二人在上海，选择长期租住公租房。上海的公租房是不错的选择，在外环内无自有住房，拥有正式工作的人群，申请公租房性价比很高。 不存在房东卖房需要临时搬迁的风险，同时兼顾稳定性与灵活性。如果后续工作地点变动，也可以更灵活地更换居住地点。 不过，当家庭步入育儿阶段，过去捆绑在商品房上的学区溢价如何在未来5到10年的中国楼市变化中重新定价，依然考验着每一位中年父母。虽然王大力现在没有房产，但是手握卖房之后留存的现金，这笔资金做了资产配置。 单单货币基金产生的利息收入，就已经超过他过去在投行担任董事总经理时的基础薪酬。按道理来说，现在的生活状态应该十分舒心。 他的孩子今年九岁，和杨天南的孩子年龄相近。两年之后，家庭就要面临孩子升中学的问题，涉及初中学区。大概率他们要重新购置房产。 他无法预判孩子未来的学习水平，哪怕现在成绩很好，也要考虑意外情况。作为父母，就是为了托举这种万一。 万一考试发挥失常，或是摇号分配到普通初中，父母无法代替孩子参加考试，唯一的兜底方式，就是购置初中学区房。这会是他两年之后要做的重大决策。 回看这起事件， 当时很多人认为学区房买到手就能稳赚不赔，但现实是人口结构的变化早已改写了房价大势。 杨天南和王大力相对被动，他们的孩子出生在房产市场的高点。 以 2017 年为例，上海当年新生儿数量，是 202